Благодаря тому, что в дискуссии приняли участие девелоперы, представители консалтинговых компаний и общественных организаций, ситуацию получилось обсудить всесторонне.

 

Российская Гильдия Риэлторов 8 лет назад, еще в 2013 году, разработала единую классификацию жилья на первичном рынке.

Российская Гильдия Риэлторов 8 лет назад, еще в  2013 году, разработала единую классификацию жилья на первичном рынке. В настоящее время положения носят рекомендательный характер, но, поскольку проект не получил нормативно-правового регулирования, вопрос категорирования жилой недвижимости так и остался открытым.

Что сейчас происходит с классификацией, что считать бизнес-классом, а что элитным жильем? В чем разница между стандартом и комфортом? А, самое главное, кто решает, к какой категории будет относиться новый жилой комплекс и что это дает девелоперу и покупателю? Где гарантии соответствия?

В панельной дискуссии приняли участие Константин Ламин, аттестованный аналитик Российской Гильдии Риэлторов, руководитель комитета по статистике и аналитике Гильдии Риэлторов Москвы, Кирилл Холопик, генеральный директор Единого реестра застройщиков, Марина Мальцева, заместитель директора дирекции по продажам жилой недвижимости MR Group, Наталья Сазонова, директор по развитию бизнеса риэлторской и консалтинговой компании «Метриум», Ольга Аринцева, член Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ.

 

В классификацию, разработанную в 2013 году, вошли четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум. Объекты рассматривались по месту расположения, метражу и технологии строительства – это основные критерии оценки. А также «факультативные факторы», такие как остекление и внутренняя отделка.

Эта основа существует и сегодня. Ее используют сертифицированные аналитики Российской Гильдии Риэлторов, Национальная организация застройщиков жилья (НОЗА)  и многие другие.

 

Интересно, что на строительство недорого жилья часто использовались бюджетные средства.

Интересно, что на строительство недорого жилья часто использовались бюджетные средства. И, как отмечает Константин Ламин, поэтому ивозникла необходимость в стандартизации. Однако, по его мнению, для классов выше «такая классификация вредная и нерыночная».

И вот уже в 2020-м  году классификация была дополнена. Минстрой ввел термин «стандарт-класс», заменив понятие «эконом». Российская Гильдия Риэлторов добавила комфорт-класс, как промежуточный между стандартом и бизнес-классом.

Однако Кирилл Холопик, генеральный директор Единого реестра застройщиков, с этим не согласен: «Система классификации мало используется застройщиками. Исследуя жилые комплексы, мы пришли к выводу: новостройки не коррелируются с методологией деления на классы. У нас система начисления баллов. И мы ориентируем  потребителя на эти баллы. В нашей системе 100 параметров оценки. Раньше было 133, но, с учетом изменений на рынке мы меняем подходы, стараемся сделать оценку более справедливой, бывает, что некоторые пункты противоречат друг другу. Например, критерий наличия парковочных мест. Одни застройщики считают, что парковка должна быть бесплатной, другие, что платной. Если ЖК близко к центру, то хромает парковка, зато все остальное на уровне. Сложно оценить. С апреля этого года мы будем оценивать новостройки по новой методологии».

Несмотря на разность методик, участники с интересом отнеслись к идее объединить подходы и создать новую классификацию на базе экспертиз Российской Гильдии  Риэлторов и Единого реестра застройщиков.

 

Марина Мальцева, заместитель директора дирекции по продажам жилой недвижимости MR Group, уверена, что класс, к которому будет относиться проект, определяют продажи, а не набор признаков или критериев. К тому же, в разрезе последних 10 лет критерии принадлежности к тому или иному классу сильно изменились.

 

К тому же, в разрезе последних 10 лет критерии принадлежности к тому или иному классу сильно изменились.

«Параметры более дорогих категорий недвижимости стали появляться и у более доступных проектов. В 2010 году бизнес-класс определялся типом домостроения: монолит – бизнес-класс, панель – эконом. В 2021 93% новостроек – монолит, очень мало панелей, кирпич – тоже себя изжил», - считает  Марина Мальцева, – «В 2010 году рынок строительства определялся, по сути, 10 застройщиками. К 2021 году только в Москве их 130 – высочайший уровень конкуренции! Сегодня девелоперы стараются привлекать покупателей дополнительными опциями: удобством и разнообразием планировок, красивыми входными зонами, больше внимания уделяется уровню благоустройства – не ограничиваются только детскими площадками, появляются прогулочные зоны, фонтаны, спортивные площадки. Десять лет назад в одной ценовой категории покупатель выбирал из одного, максимум трех проектов, сегодня – это 8-10 жилых комплексов с разными преимуществами».

По мнению Мальцевой, двигатель развития – конкуренция, а классификация  должна быть очень аккуратной именно с точки зрения бизнеса.  Совсем отказываться от классификации тоже не стоит, она может существовать как некая дополнительная оценка качества продукта.

«Логика есть и в баллах, и в делении на классы/категории. Это рационально и актуально для деловых и торговых центров, например. В случае с жилой недвижимостью все по-другому – рынок бежит быстрее любой классификации», - отметила Наталья Сазонова, директор по развитию бизнеса риелторской и консалтинговой компании «Метриум», - «Тем не менее, для аналитиков рынка жилья классификация важна, но должна учитывать будущие тенденции. Во многих проектах появляются системы «умный дом», учитывается энергоэффективность, экологичность строительных материалов и многое другое, в данный момент все это при определении класса учитывается мало».

 

Ольга Аринцева, член Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, уверена, что классификация жилой недвижимости необходима: «С точки зрения защиты прав потребителя важно гарантировать определенное качество. Продукт идет впереди нормативов и регламентов, и это естественно на любом рынке. Но когда покупатель приходит на рынок, то он часто оказывается беззащитен, так как его уровень подготовки и знаний практически всегда будет ниже, чем у профессионала. Классификация должна быть закреплена на законодательном уровне. И как раз здесь важен термин – стандартизация, так как стандарт – это набор определенных требований. Стандартизация полезна и для застройщиков, и для покупателей, кроме того, она поможет отсечь недобросовестных участников рынка». 

 

Стандартизация полезна и для застройщиков, и для покупателей, кроме того, она поможет отсечь недобросовестных участников рынка».

Полная видеоверсия панельной онлайн-дискуссии опубликована в официальных аккаунтах в социальных сетях конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства»:

https://vk.com/moscowbestproject

https://www.instagram.com/moscowbestproject/

https://www.facebook.com/moscowbestproject/

А также на сайте конкурса https://moscowbestproject.ru/

Онлайн-дискуссия «Классификация жилой недвижимости: справедливые правила игры или барьеры для девелоперов?» - первая в серии программ с профессиональными участниками рынка недвижимости и экспертным сообществом. В рамках проекта планируется обсуждение наиболее актуальных тем и вопросов градостроительной политики города.

Справка:

Конкурс «Лучший реализованный проект в области строительства» организован Департаментом градостроительной политики г. Москвы и проводится с 2000 года.  Он призван выявить лучшие реализованные в 2020 году на территории Москвы проекты в области строительства и реставрации, а также распространить информацию о лучших практиках в сфере строительства и стимулировать к повышению качества проектирования и строительства.